观点网 嘉实京东仓储物流REIT管理层做出项目停牌后的第一次回应。
缘由要从一份租约说起。1月4日，嘉实京东REIT披露了武汉项目主要承租人的续租情况，表示武汉项目整租人湖北京邦达供应链科技有限公司已就武汉项目租赁事宜签署了续租协议:自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月，续租租期5年，续租期内租金每年增长3%。
但市场迅速关注到，该项目于2023年的执行净有效租金为33.37元/平方米/月，现在下降至30元以下，金额较此前租约下降了约13%。
反映至盘内，1月5日，项目应声收跌7.57%；1月8日，开盘停牌1小时；1月9日停牌1天；1月10日继续收跌。1月11日停牌1小时后回涨2.99%。
在此期间，嘉实京东REIT方面向市场表示，未来5年下降的总租金收入1821.78万元，将通过基金管理人少收取基金管理费、物业管理方少收取物业管理费的形式，等额填补上基金减少的租金收入。
为正式向投资者们做出解释，1月17日，嘉实京东仓储物流REIT近期经营情况投资者说明会于线上正式召开。
停牌原因
观点新媒体注意到，这次会议中，嘉实基金公募REITs业务板块负责人王艺军、嘉实基金基础设施基金投资管理一部负责人魏晨熙、京东产发首席财务官李文斌、京东产发基金合作部负责人马骍均有出席。
王艺军在会议现场还披露了嘉实京东REIT三季度的运营表现，其中，重庆、武汉和廊坊三个项目在季末时点的出租率均为100%，季度末的租金收缴率100%。本季度基础设施项目合计现金流入3660万元，现金流出1331万元，项目EBITDA利润率69.34%。
其透露，三季度基金总收入约为2708万元，本期的净利润约为822万元，基金本期可供分配是2272万元；另截止到三季末，累计的可供分配是5816万元。
而投资者最为关注的武汉项目租约续约情况，则由京东产发首席财务官李文斌进行解答，据其透露，目前武汉项目的可租赁面积5.2万平方米，占基金项目总可租面积的比例为15.28%。关于武汉项目租金的调整标准，基金管理人在本次续租前，也聘请了第三方的机构，对武汉项目所在区域的仓储物流市场进行了市场调研。
据调研结果显示，武汉市东西湖片区仓储物流租赁在2019年的市场平均有效租金是32.24元/平方米/月，而来到2023年第三季度，市场平均有效租金已经下降至22.20元/平方米/月。
也就是说，武汉西湖片区的平均租金在过往5年内呈现负增长趋势，再加上武汉市场仓储物流的供需情况发生失衡情况，间接导致了这座城市的平均租金不断下探。
自2023年7月开始，我们就开始与承租人进行续租磋商。李文斌坦言，在综合考虑市场价格的可比区间上限、承租人实际需求和续租价格合理性等因素的前提下，武汉项目公司与承租人就武汉项目完成了续租协议的签署。
从租户结构方面来看，嘉实京东REIT武汉项目的租户有5家，其中最大的一家是是湖北京邦达供应链科技有限公司，即京东物流旗下的子公司之一，其收入占比达到99.6%。
武汉项目的续约合法合规，走的是市场化续租的流程。此次续租后，本基金在二级市场上发生较大幅度的波动，基金管理人进行了及时的信息披露。其透露，基于对仓储物流资产的长期投资价值认可，基金还分别发布了原始权益人增持基金份额计划，以及基金管理人使用固有资金自有资金投资本基金的公告。
观点新媒体查阅公告了解到，1月10日当天，嘉实基金发布了两宗公告，其一是计划使用固有资金增持嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。增持方式将通过二级市场买入或交易所认可的其他途径进行，预计增持金额不超过1000万元。
此外，另一篇公告则计划使用不超过1000万元的固有资金购买其旗下的嘉实京东仓储基础设施REIT，旨在支持该基金的持续、稳定和健康发展；原始权益人北京京东世纪贸易有限公司也同步宣布了增持计划，计划在一年内增持该基金，增持金额不超过1800万元，增持基金份额不超过500万份。
补救措施
作为对投资者的回应，基金管理人曾发布一份补救措施称:在对应年份的每个季度末，因武汉项目新签租约形成的租金收入差额由运营管理机构采取相应措施承担。
例如，运营管理机构将与基金内项目上的物业管理供应商进行谈判磋商，协商降低项目的物业服务费、维保费等物业相关费用，合计约1247.65万元由运营管理机构承担；此外，运营管理机构还将减免部分运营管理费用，每年减免金额为除物业相关费用降低以外的其他差额部分，合计约574.13万元，如此算来，运营管理机构未来5年将掏出1821.78万元填补这部分收入差额。
运营管理机构将与为项目服务的物业管理等供应商进行谈判磋商，然后协商降低项目的服务费用，包括物业管理费用维保费用等等。李文斌在会议现场称，通过降低这部分费用，5年内或将节约1247.65万元。如果我们采取措施之后，仍然无法弥补差额，运营管理机构也会探索其他的合理方式来承担、增厚武汉项目的净运营收入和现金流。
虽然给出了具体的解决方案，但投资者仍有疑虑，说明会现场有提问称，嘉实京东REIT按照较高的估值进行发行，但随后租金有所下降，这样的做法是否不合理？
对此，管理层回应称，基金发行时的估值相关程序方法等符合法律和符合法规和监管要求，并据此形成了相应的估值。本基金成立以后，社会经济恢复处于波动中，武汉东西湖区的市场环境在整个社会大的经济背景下，不可避免受到影响，导致市场整体租金水平产生一定程度的下滑。
事实上，嘉实京东REIT此次续约风波与武汉仓储物流市场的波动有关联。据CBRE世邦魏理仕1月16发布的报告，武汉仓储物流市场2023年新增体量68.6万平方米，为连续第四年超过50万平方米，推动全市体量攀升至624万平方米；然而，全年累计新增供应68.6万平方米，较上年同期有所放缓，同比下降25.0%。
此外，2023年第四季度，武汉市场需求端录得净吸纳量12.3万平方米，环比下滑20.9%。在业主以价换量的租赁策略影响下，全市平均租金报价每月每平方米22.6元，环比下跌1.1%，同比下跌6.1%，跌幅较上年同期扩大1.6个百分点。
我们认为当前国内物流园区的整体经营环境还是朝着比较健康和成熟方向在发展。即便武汉项目租金有所下调，京东产发基金合作部负责人马骍还是对2024年的市场进行了积极的展望，在其看来，今年整体行业运营会比较关注实施物流等最新现代化物流技术，以提升行业运转的管理效率，海外仓的需求逐渐明确，仓储物流市场规模也会进一步扩大和智能化。
对于大型物流企业而言，每降低1%的运输和人力开支，约可抵消8-9%房地产成本的增长。马骍将话题又拉回嘉实京东REIT项目，作为运营管理机构，我们也将通过优化仓储物流网络布局的整体开支，配合提升自动化水平，应对租赁市场将会遇到的挑战和机遇。
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