核心观点:在当前的市场和政策环境下，招商局蛇口作为龙头央企的优势充分展现业务发展方面，背靠招商局集团，公司拥有众多价格优的拿地渠道，充足低成本的融资额度，销售充足，回报快，在持有业务方面，REITs发展了公司优质资产投，融，建，管，退的全生命周期发展模式，资产价值有重估空间
公司简介:城市和园区综合开发运营服务提供商
招商局蛇口成立于1992年，2015年在深交所上市，是招商局集团旗下唯一的房地产资产整合平台和重要的业务协同平台，形成了独特的前港—中区—背城综合开发模式。
背景:背靠招商局，股东享有拿地和融资优势。
得益于招商局集团丰富的资源和广泛的影响力，招商局蛇口在拿地和融资方面具有优势在用地方面，公司不仅可以承接内部资源整合，还可以通过政企合作，国企合作等方式，低成本获取大规模优质土地以蛇口太子湾地块为例，拿地楼面价仅为3788元/平方米左右融资方面，公司融资渠道畅通，充足，2022年流动性环境改善以来，公司一季度信用债发行规模同比增长87%，平均发行利率仅为3.1%，低于央企平均水平
管理:开发与经营并举，多种业务协调发展。
业务拓展是公司的基本盘，储备充足，销售良好截至2021年底，土地储备总量已超过4400万m2，港澳台和大湾区占比22%，尤其是前海蛇口自贸区，拥有626万m2稀缺资源，销量逆势增长，市场份额从2017年的0.8%增长到2021年的1.8%在公司向开发与经营并重转变的过程中，控股业务的战略重要性显著提升2021年，公司实现控股业务营业收入55亿，提出到2025年底，集中商业，办公项目达到100个，收入达到100亿控股业务的利润贡献预计将继续增加园区业务是帮助公司全面高质量发展的重要一环2021年，博时蛇口工业园REIT的上市，为公司提供了新的融资渠道，也给予公司持有物业流动性溢价，资产价值有重估提升空间招商局刮刮乐，邮轮，大健康，会展等创新业务平台协同发展，为公司未来业绩提供新的增长点
财务分析:收入稳定增长，融资成本持续降低。
2021年公司收入同比增长23.93%，无利润收入增长主要受毛利率下降和资产及信用减值中提到的投资收益减少影响但公司前期审慎计提可以缓解未来利润率下行压力，叠加费用率已从2019年的6.9%降至2021年的5.0%，未来利润率有望企稳公司三条红线保持绿色，2021年综合融资成本继续下降至4.48%
盈利预测:我们预计2022—2024年，公司将实现营业收入1780亿，1923亿，2047亿，同比增长11%，8%，6%，净利润108亿，113亿，120亿，同比增长4%，5%，6%，每股摊薄收益分别为1.36，1.43和1.51。
风险:融资环境收紧超预期，疫情持续冲击房地产销售，双集中转让规则变化，引用数据滞后或不及时。
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